Adaptations (6/8) - Le Logement : quelques pistes de solutions

Après avoir posé le diagnostic, place désormais aux leviers d'action : ce volet s'attache aux conditions d'une stratégie d'adaptation du logement sur le long terme.

Face à l'ampleur des bouleversements qui traversent le secteur du logement, les réponses ponctuelles ou sectorielles ne suffisent plus.

Pour construire une stratégie d'adaptation de long terme, cohérente et résiliente, plusieurs conditions structurantes doivent être réunies. Il s'agit non seulement de débloquer des leviers techniques et financiers, mais surtout de faire évoluer les cadres institutionnels, économiques et culturels dans lesquels s'inscrit l'action publique et privée. Il s'agit de réinterroger en profondeur les fondements de la politique du logement, d'en redéfinir les leviers et d'aligner les volontés autour d'un projet collectif.

Pour que les initiatives entreprises soient à la hauteur des enjeux, plusieurs conditions clés nous paraissent devoir être réunies.

Logement - Quelques pistes de solutions

a) Repenser les modes de financement à travers une logique d'investissement sociétal

La politique du logement ne peut plus être conçue uniquement sous l'angle de son coût budgétaire immédiat.

Elle génère de nombreuses externalités positives qu'il faut quantifier et valoriser : un logement abordable et performant réduit les dépenses de santé et favorise la réussite scolaire comme l'insertion professionnelle. La Participation des Employeurs à l'Effort de Construction l'illustre : à l'origine d'Action Logement, elle finance plus de 70 % du programme de rénovation urbaine de l'ANRU, mais son taux réel n'est plus que de 0,45 % depuis 1991.

Les acteurs du monde HLM appellent unanimement de leurs vœux la fin du dispositif de Réduction de Loyer de Solidarité (RLS), qui pèse sur leur capacité d'investissement et d'entretien du parc. Ils souhaitent aussi revoir les modalités de financement bancaire, notamment en définissant un nouvel indice d'indexation des prêts consentis par la Banque des Territoires, plus stable, plus prévisible et plus adapté aux modèles économiques du logement social.

L'enjeu commun est d'élargir la modélisation économique du logement pour en faire un investissement stratégique plutôt qu'une dépense à contenir. Les financements pourraient aussi mieux valoriser la densification douce, la surélévation et la transformation du bâti existant, que les start-up UpFactor et Iudo accompagnent déjà.

b) Inventer un nouveau cadre de coopération public-privé fondé sur l'innovation foncière et partenariale

La rareté et le coût élevé du foncier représentent l'un des principaux obstacles à la construction. Plusieurs montages, déjà éprouvés, permettent d'y répondre : le bail réel solidaire, le bail à construction ou encore les organismes de foncier solidaire, qui dissocient la propriété du foncier de celle du bâti et assurent ainsi une maîtrise durable des prix dans l'intérêt général.

À Amsterdam ou à Londres, par exemple, la dissociation de la propriété du foncier et du bâti est une réalité historique et une pratique courante. Ce sont en effet des leviers puissants pour alléger les coûts d'acquisition, renforcer la capacité d'action des collectivités et favoriser l'émergence de formes d'habitat plus diversifiées et accessibles.

Mais au-delà des montages fonciers, c'est toute la logique de partenariat entre acteurs publics et privés qui mérite d'être revisitée. Aujourd'hui, la complexité des procédures administratives, la fragmentation des responsabilités entre les différents niveaux de gouvernance (communes, intercommunalités, départements, État) et la rigidité des cadres réglementaires ralentissent, voire bloquent, de nombreuses opérations. À cela s'ajoute un déficit de confiance et de lisibilité entre les parties prenantes : l'acteur public craint une perte de contrôle, tandis que le privé redoute l'instabilité des règles et la lenteur des processus.

Il devient dès lors crucial de construire un modèle d'urbanisme négocié, non pour déréglementer mais pour sortir d'un urbanisme descendant. L'OIN de Bordeaux-Euratlantique, la Cartoucherie à Toulouse ou le village olympique de Saint-Ouen montrent qu'un portage politique fort et un dialogue régulier avec les habitants permettent de faire aboutir des opérations complexes.

c) Repenser collectivement la valorisation du logement

Reconnaître que le logement est un service d'intérêt général implique d'assumer qu'il ne sera pas toujours rentable selon les critères du marché, et donc un rôle public fort, en régulation comme en intervention directe sur le foncier et le financement.

Vienne en offre l'illustration la plus aboutie : près de 60 % du parc y est social ou aidé, la municipalité constitue des réserves foncières et plafonne les loyers. La réussite tient moins à la volonté politique qu'à un système cohérent tenu dans la durée.

Ce système fonctionne parce que, et à la condition que, chaque acteur y trouve un intérêt et une visibilité claire sur le long terme : les opérateurs ont accès à des fonciers à prix maîtrisé avec des financements sécurisés, les habitants disposent de loyers stables et de logements de qualité, et la collectivité maîtrise l'évolution de la ville et la ségrégation, tout en générant moins de dépenses sociales indirectes.

En France, des initiatives locales vont dans ce sens. Les généraliser suppose de dépasser les appels à projets pour bâtir une vision nationale du logement comme infrastructure sociale essentielle.

d) Développer une filière française d'excellence pour l'adaptation du parc de logement

Enfin, la réussite de la transformation du secteur passe par un effort d'innovation massif, porté par une filière française structurée autour de l'adaptation du parc de logement aux défis climatiques et sociétaux.

La France dispose d'un écosystème riche, mêlant centres de R&D publics et privés, écoles supérieures, agences d'État, industriels, start-up, etc. Ce potentiel doit être mobilisé de façon coordonnée et stratégique, pour irriguer l'ensemble des territoires, au-delà des grandes métropoles ou des opérations vitrines.

Il est essentiel de s'appuyer sur cette capacité d'innovation pour :

• massifier les techniques constructives bas carbone (matériaux biosourcés, hors-site, préfabrication) ;
• industrialiser les solutions de rénovation énergétique ;
• accélérer et diffuser les dispositifs de résilience aux aléas climatiques (canicule, inondations, retrait-gonflement des argiles, pollution, etc.) ;
• développer les nouveaux usages du logement (cohabitation, mutualisation d'espaces, flexibilité).

Ces innovations existent déjà, avec de nombreuses start-up qui ont apporté des solutions concrètes aux acteurs du logement (Vestack, CCB Greentech, Synerpod, Urban Canopée, Muance, UpFactor, Enercool, Caeli Energie, etc.). Mais leur massification est freinée par l'absence de stratégie territoriale d'expérimentation à grande échelle et par la difficulté de certains acteurs à s'associer pleinement pour lever les freins restants à leur réplicabilité.

Les démonstrateurs territoriaux gagneraient à être généralisés comme laboratoires vivants associant habitants, collectivités, chercheurs et entreprises. Le programme Démonstrateurs de la ville durable accompagne déjà des pilotes à Brest, Mulhouse ou La Rochelle, quand Energiesprong travaille à massifier la rénovation zéro énergie garantie.

Ces exemples montrent aussi que l'innovation ne se décrète pas : elle s'organise, se soutient financièrement et s'inscrit dans une dynamique de montée en puissance progressive. Une filière nationale d'excellence pourra alors émerger, créatrice d'emplois qualifiés, de savoir-faire exportables, et porteuse d'impacts concrets sur la qualité de vie, la cohésion sociale et la transition écologique de nos territoires.

En conclusion

L'adaptation exige une transformation selon trois axes : reconnaître le logement comme un investissement sociétal, innover dans les montages fonciers et partenariaux, et adapter le parc existant par la transformation et l'intensification des usages.

Le logement n'est pas un simple bien de marché : c'est le socle à partir duquel se construisent l'insertion professionnelle, la santé et l'ancrage territorial des ménages. Laisser le parc se dégrader, c'est accepter une fragilisation silencieuse du tissu social.

Le prochain volet traitera des infrastructures de transport. Patrimoine considérable hérité de plus d'un siècle d'aménagement, elles vieillissent, accumulent une dette de maintenance différée et se découvrent vulnérables au climat, alors même que les besoins de mobilité ne fléchissent pas.