Introduction

Le contexte actuel met la sobriété énergétique au cœur des enjeux des acteurs de l’immobilier. Penser des bâtiments plus durables, moins consommateurs d’énergie, anticiper leur rénovation est depuis plusieurs années un défi auquel s’attellent constructeurs, promoteurs et gestionnaires. L’agrégation de plusieurs facteurs en cet hiver 2022 donne un caractère urgent à cette question. Nous tentons ici de dresser un panorama qualifié des solutions innovantes dans le champ de la sobriété énergétique qui s’appliquent au logement. En effet, l’immobilier résidentiel et notamment le parc social est particulièrement ciblé de par l’impact direct du coût de l’énergie sur le reste à vivre des locataires. A titre d’exemple, un locataire du parc social dépense annuellement 7 400€ pour son logement dont 1 630€ pour l’énergie (ANCOLS, 2022).

Point de vue

La sobriété énergétique est une démarche qui vise à réduire les consommations d’énergie par des changements de comportement, de mode de vie et d’organisation collective. Dans cet objectif, les réponses pouvant être apportées s’inscrivent dans différentes temporalités : de la solution déployable immédiatement aux dispositifs plus complexes, dont l’intégration permet d’anticiper les défis des prochaines années, voire décennies. De même, les réponses présentées ici peuvent adresser directement le locataire, par le biais de son bailleur, mais aussi le gestionnaire lui-même.

Anticiper le risque d’impayés et accompagner les locataires

Le premier défi est celui d’agir vite pour identifier les situations de précaritéles anticiper et/ou les accompagner. En effet, la mission principale d’un bailleur social est de loger (et/ou de permettre l’accès à la propriété) des ménages aux revenus modestes, donc plus vulnérables face à l’envolée des charges locatives. Il y a donc un enjeu majeur à identifier au sein de son parc immobilier les logements où la précarité énergétique est une réalité et d’accompagner ces locataires dans la maîtrise de leur consommation.

Certaines applications dédiées au personnel de proximité ou à la communication bailleur / locataire, développent des fonctionnalités afin de faire remonter ce type d’informations. Mais, aucune à ce jour n’est identifiée avec cet objectif comme vocation première. Par ailleurs, si l’identification des situations de précarité est un enjeu majeur, l’accompagnement des locataires en est un autre. Cela peut passer par une sensibilisation des occupants via des jeux et challenges, des applications, des mises en situation, la transmission d’une information claire et personnalisée etc. Dans cette optique, boîtiers connectés, capteurs, thermostats intelligents ou l’utilisation de la donnée pour le suivi en temps réel de la consommation sont des outils innovants pouvant être déployés dans des logements ou des bureaux. De nombreuses applications existent sur ce sujet.

Mais, les plateformes logicielles ne peuvent pas être les seules réponses : les associations de proximité sont les premières à agir dans certains quartiers, en passant du temps de sensibilisation et d’écoute auprès des habitants. Ce temps homme passé sur place peut générer des coûts élevés pour le bailleur, mais il a un impact plus important et inscrit dans le long terme auprès des locataires concernés.

S’assurer du fonctionnement optimal des équipements et dispositifs de gestions immobilières existants

Au-delà de ces questions brûlantes d’actualité, le bailleur doit s’assurer du fonctionnement optimal des équipements qui permettent l’exploitation d’un parc immobilier dont il assure la gestion (production et distribution d’eau chaude sanitaire, etc.).

En effet, toute déperdition d’énergie ou d’eau doit pouvoir être détectée quasi immédiatement, tout comme les signalements de dysfonctionnements doivent être généralisés et automatisés. Ce travail sur les équipements des bâtiments va dans le sens d’une exploitation optimale pour le bailleur, dans un objectif de baisse des coûts qui sert le locataire et l’exploitant. Les solutions innovantes de monitoring des équipements et de suivi des consommations collectives sont extrêmement nombreuses, même si elles disposent de spécificités (applicables aux chauffe-eaux, aux ballons électriques, aux chauffages collectifs ou alors plus généralistes).

Il s’agit alors non seulement d’améliorer la maintenance des équipements pour éviter les pannes, mais aller au-delà en recherchant la performance, pour réaliser de véritables économies d’énergie. Dans cette optique, des actions peuvent également être engagées pour optimiser les contrats d’énergie grâce à des comparateurs spécialisés, qui accompagnent les bailleurs sociaux et acteurs de l’immobilier dans l’analyse de leurs charges et contrats en cours et leurs renégociations.

Accélérer la transition environnementale du parc immobilier et des pratiques

Un troisième angle s’inscrit dans une perspective de long terme mais ne demande pas moins d’efforts immédiats pour construire et rénover des bâtiments durables et peu énergivores. Il s’agit d’actionner plusieurs leviers pour accélérer la transition environnementale du parc immobilier. Cela peut passer par la recherche d’équipements innovants et donc plus performants en matière d’isolation, de gestion des apports de lumière (confort d’hiver et d’été), de gestion de l’eau, de choix du système de chauffage collectif ou individuelsetc.

Si la marge de manœuvre est facilitée dans le cadre des constructions, tous les bailleurs ont des enjeux de rénovation thermique du parc immobilier qui doit se penser de façon globale. En effet, la rénovation des bâtiments est clé pour éliminer les passoires thermiques et réduire les charges locatives. Dans ce but, des solutions existent pour réaliser des audits énergétiques et accompagner ces travaux de rénovation. Ce sont autant de propositions qui permettent aux bailleurs de massifier les rénovations énergétiques à impact. On estime en effet qu’entre 2016 et 2020, 10,5% du parc social soit 520 000 logements ont fait l’objet d’opérations de rénovations thermiques (ANCOLS, 2022) ce qui laisse une marge de manœuvre importante.

Dans ces cas, la communication avec le locataire est importante, que la réhabilitation se fasse en milieu occupé ou qu’elle nécessite un relogement (parfois temporaire). Des outils de communication et de concertation existent ainsi pour permettre une meilleure gestion des interactions entre conducteurs de travaux, gestionnaires d’immeubles et locataires.

Enfin, dans une optique plus prospective, le bailleur peut envisager de se tourner vers de nouvelles sources d’énergie : éoliennes urbaines, géostockage, récupération de la chaleur fatale de serveurs informatiques ou des eaux grises pour le chauffage, systèmes d’autoconsommation […]. Le contexte actuel incite également les acteurs de l’immobilier et les locataires à réfléchir à de nouveaux modes d’habitation afin de partager le coût de ses charges. Il existe, par exemple, une tendance à la cohabitation intergénérationnelle qui, au-delà d’un objectif de lien social, permet aux seniors comme aux jeunes hébergés d’augmenter leur reste à vivre.

Dans cette perspective, Impulse Partners dispose d’un écosystème riche de solutions innovantes sur ces différents champs. Un appel à solutions aux start-up de la plateforme d’innovation “Logement Innovant” a été lancé pour référencer de manière complète les réponses aux questions de sobriété énergétique des bâtiments et notamment des logements.

Vous trouverez ci-dessous un mapping synthétisant le fruit de ce travail. Nous sommes bien sûr à votre disposition pour échanger davantage à ce sujet.

Alors si vous avez des idées, si vous souhaitez échanger, proposer des initiatives et/ou participer à des actions, n’hésitez pas à nous contacter :

Arnaud MENARD

Associé

arnaud.menard@impulse-partners.com

Lucas COLOMBIES

Manager

lucas.colombies@impulse-partners.com

Ilona DUBARRY

Responsable plateforme Logement Innovant

ilona.dubarry@impulse-partners.com

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